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打擦边球售房规避监管 北京部分商办项目暗度陈仓

发布更新时间2019/4/1 8:59:14浏?#26469;问?script language='javascript' src='/info/a9iHome/GetHits.asp?ArticleID=207452'>文章来源人民网 手机阅览本文

近年来随着住建部门加大力度整治房地产市场乱象市场违规销售行为已大有改观但人民网记者调查发现一些开发商仍存在变相违规销售曲线逃避监管等问题

尤其时值北京商办限购政策实施2周年部分商办项目仍通过代办空壳公司提前注册公司?#25163;?#21518;将法人变更为购房客与不具?#25163;?#28040;费者草签合同等方式走样卖房违背调控初衷使购房人面临链式风险

社保未满却先草签合同

近日记者以购房人身份走进位于通州区滨河?#26032;?#19982;通胡大街交叉口的某项目售楼处销售人员介绍其主力户型是77-111平方米的精装两居及三居商务型公寓可以以符合北京购房?#25163;?#30340;个人名义购买且首付50%即可销售人员还表示买我们项目的多数是用来投资看好通州未来的发展

该项目正在建设中(人民网孔海丽 摄)

但当记者问到在本市连续缴纳社保未满5年如?#26410;?#29702;时销售人员给出了这样的回答如果只差一年社保了可以先草签合同您正常交款等社保够了以后再网签我们之前有部分客户都是这么做的

对于此类行为北京市住建委工作人员在与记者的通话中表示我们只认可符合相关要求的交易这样操作购房人需要承担的风险较大应审慎辨别

北京隆安律师事务所房产律师马玉珍律师分析认为这样的操作对于购房人来说风险较高在房屋正式交?#23383;?#21069;缴纳的购房款无法真正锁定房源十分考验开发商信用而且一旦履约失败双方草签合同对于违约的限定如果不够详细或开发商返还资金不顺畅容易造成房屋与资金的双向损失

就此类打政策擦边球的做法北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学教授赵秀池也表示开发商规避限购政策扰乱了市场秩序加大了房地产市场风险为一些投机者提供了机会不利于房住不炒定位的实现也不利于房地产市场的平稳健康发展

未获预售证变相售卖导致交房难题

百万购房款交出去4年北京市石景山区京西景园项目的80多?#19994;?#21830;业主依然在开发商的变相无证销售迷局中两手空空其中关于双方签订的定制开发协议责任认定引起了争议

公开信息显示京西景?#26263;?#39033;目开发公司为北京京西景荣置业有限公司该公司为绿地集团绝对控股子公司

2015年5月起我们每家都陆续交了一二百万的购房款当时销售人?#32972;信?015年底交房4年过去了还是拿不到房子京西景园业主林巧巧和她的准邻居们告诉记者他们从销售人员及北京住建委备案信息等渠道得知这些底商并没有拿到预售证房子建成以后也没有办理不动产权证导致无法网签交房

尚未交付的京西景?#26263;?#21830;(人民网孔海丽 摄)

人民网记者走访发现目前京西景?#26263;?#20004;限房都已经交付给住户但项目售出的底商却在空置中石景山区住建委工作人员在电话中确认京西景?#26263;?#24213;商不具备销售许可目前为现房状态如果要移交需先办理不动产权证再申请现房销售备案

?#28304;ˣ?#32511;地集团京津冀事业部回复记者称该项目2015年以定制开发?#38382;?#20986;售底商于2017年9月13日完成竣工备案商业预计交付时间为2017年11月30日但由于2017年9月1日政府出台保障房项目商业新政?#24066;?#23436;成配套移交后方可进行后续流程实测备案-实预测对应-竣工调整-地价款核实函-权籍调查-大产证-转现-小产证等一系列手续项目配套用房较多手续繁琐复杂移交手续进展?#19979;?#23545;转现及交房产生较?#29616;?#24433;响目前已办理至权籍调查阶段

同样以定制开发?#38382;?#38144;售未获取预售证商办物业的情况发生在距离京西景园8公里外的绿地环球文化金融城项目该项目同为北京京西景荣置业有限公司开发建设

购房人甄成安向记者展示了90多户维权业主的部分定制开发协议协议显示签订时间为2015年7月但北京市住建委官网信息显示绿地环球文化金融城项目获取预售许可证均为2015年11月及之后且甄成安2016年7月购买的3号楼地下商业并不在预售之?#23567;?/P>

部分购房人与北京京西景荣置业有限公司签订的定制开发协议(购房人供图)

住建委相关工作人员也确认了业主们维权的房屋在交款之时并未获得预售证绿地方面则在回应中表示与购房人签订的定制开发协议不作为销售依据

协议内容显示购房人向开发商交纳相应的保证金该部分款项后期将转化为房款金额每份定制开发协议均约定了房屋交付时间?#40092;?015年7月签订的协议约定房屋交付时间为2017年6月30日

对于违规销售行为的界定住建部2010年发布的关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?#20998;?#20986;未取得预售许可的商品住房项目房地产开发企业不得进行预售不得以认购预订排号发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金预定款等性质的费用不得参加任何展销活动

2018年6月住建部协同七部委再次强调房地产开发企业在取得商品房预售许可前以认购认筹预订排号售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金预订款诚意金等费用属于违法违规行为

马玉珍分析指出定制开发协议是开发商为了规避没有取得预售许可证售房而导致合同无效的一种新销售手段属于打了法律的擦边球他表示协议内容虽然绕开了预售许可的相关规定但的确是双方当事人的真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定应属?#34892;?#26159;一种预约合同

他进一步指出如果纠纷房屋不具备房屋过户的履行条件业主可以根据合同条款解除该定制开发协议并要求开发商承担违约责任如果违约金低于实际损失的可以要求增加违约金数额(开发商对于无法过户知情应当承担相应的缔约过失责任)

马玉珍提醒消费者购房时一定要看项目是否五证齐全项目立项是否一致?#20449;?#24320;发商的?#25163;剩?#20449;誉口碑防风险能力等同时要关注国?#39029;?#21488;的有关政策?#24418;?#29255;面听信销售人员的花言巧语

同时还要详细查看合同条款甄别是否存在变相规避法律的销售模式和条款不签订正规销售合同就不要大笔交款否则面临的违?#35760;?#20917;将是复杂高风险的马玉珍表示

代办公司规避购房?#25163;?#38382;题

2017年3月26日北京市出台的商办项目新政禁止在建在售商办项目出售给个人此次限购政策强化了商办项目的办公属性严控购买资格使得北京商办市场热度迅速冷却投资属性弱化

不过一些在售商办项目仍以打擦边球的方式规避监管市场上出现了开发商代办公司?#25163;?#30340;做法部分项目甚至提前注册好一批公司最终通过变更法定代表人为购房人避开限购要求

好多客户都是通过注册新公司获得购房资格的我们采发部门有专门负责这个事情的团队费用在1万元左右绿地环球文化金融城售楼处销售人员告诉记者该项目尚未售出的房源可以接受分期首付50%以后剩余房款在1年内交齐即可

实际上这种操作方式在限购之后的北京商办市场多有发生通州富力运河十号富华置地世界侨商?#34892;ġ?#26397;北8080等项目均在记者早些时候的走访中?#20449;?#26377;办理公司?#25163;?#30340;渠道推荐代办公?#23621;?#24320;发商多个项目存在合作关?#25285;?#27880;册公司大?#22841;?#35201;20天左右

房地产代理机构居理新房的多位购房咨询师则告诉记者现在仍有商办房在售?#30446;?#21457;商普遍?#21152;?#21150;理公司?#25163;?#30340;渠道

一位咨询师还给记者算了一?#25910;ˣ?#20197;公司身份购买商办房的维护成本包括每年都需要缴纳3600元的税务申报款总房款0.84%的房产税和土地使用税最?#25237;?#24230;为3500元*12*1.7%的残疾人就业保障金若将其转手出售还需缴纳房款增值部分6%的增值税公司市值差额20%的个人所得税以一套200万元的商办房为例若5年后区域指导价为300万元持有与转让需要付出的成本为36.27万元

另一种规避限购的手段则是变更提前注册好的公司法定代表人记者以购房者身份向居理新房咨询师问及房山区首开熙悦湾购房?#20081;?#26102;对方表示像首开熙悦湾这个项目他们已经帮您把公司办理好了每套房子挂在不同的公司名下通过对公司进行法定代表人变更对应的房子也将归入购房人名下随后首开熙悦湾售楼处的销售人员也向记者证实了这一说法

?#28304;ˣ?#35760;者致电负责熙悦湾项目销售的首开?#24066;?#25151;山公司相关负责人该负责人回应称熙悦湾项目的销售网签工作已经完成项目目前存在的销售行为与首开股份无关此前曾有非首开人员打着首开的名义违规卖熙悦湾房子

不过?#40092;?#23621;理新房咨询师及售楼处销售人?#26412;?#21521;记者表示从他们的渠道购买熙悦湾房子是必须要与首开签合同的

北京京润律师事务所主任张志同提醒以企业资格购买持有和转让商办物业需要承担显著高于个人购买时需要承担的税费成本而且转让商办物业也需保证对方具有公司?#25163;剩?#23548;致出售难题购房人要注意算总账

北京市一家大型房企营销经理向记者表示此类做法的风险还在于政府是否会对购房人的企业?#25163;?#36827;行核准和长期监管毕竟商办项目商业属性的红线不可逾?#20581;?文中涉及业主均为化名)

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